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Umbau der Gemeindeverwaltung

Vorgeschichte / erstes Projekt

2016 hat die Verwaltung ein Raumprogramm erstellt, in welchem die Entwicklung der Anzahl Arbeitsplätze und des Flächenbedarfs der Verwaltung bis ins Jahr 2035 erhoben wurde. Dabei wurden verschiedene Sachverhalte aufgezeigt:

  • Knappes oder ungenügendes Platzangebot in allen Abteilungen
  • Telefon, Netzwerk- und Stromnetze sind veraltet, überlastet und fehleranfällig
  • Gesetzliche Vorschriften zu Brandsicherung und Fluchtwegen werden nicht eingehalten
  • Notwendigkeit zur Auslagerung der Sozialregion

Der Handlungsbedarf war im Gemeinderat unbestritten und die Ausarbeitung eines Projekts wurde beauftragt. Dieses konzentrierte sich auf das EG, das 1. OG und das Treppenhaus (Brandabschnitte). An der Gemeindeversammlung vom 7. Dezember 2016 wurden ein Projektierungskredit von CHF 80‘000 und ein Investitionskredit von CHF 880‘000 beantragt und bewilligt.

Für die Umsetzung der Modernisierung wurde ein Planungsauftrag an die ARGE C2M Architekten GmbH Olten und restudio AG Basel, eine Architektengemeinschaft vergeben. In der Detailplanung stellt sich heraus, dass zusätzliche Aspekte miteinbezogen werden mussten:

  • Zusätzlicher Bedarf an Sitzungszimmern
  • Zusätzlicher Bedarf an einem Aufenthaltsraum und Nasszellen (gemäss Vorgaben SECO)
  • Behindertengerechter Zugang
  • Verbesserung Eingangssituation (Windfang)
  • Verbesserung der Umgebungssituation (Bushaltestelle)
  • Berücksichtigung der Personensicherheit

Zudem wurde ein Vorschlag zur Auslagerung der Verwaltung während der Umbauzeit vorgelegt, um einen Umbau bei laufendem Betrieb zu verhindern. Mit der Auslagerung wurde bezweckt, die Umbauzeit von ursprünglich geplanten 18 Monaten auf 6 bis 10 Monate zu reduzieren.

Für die zusätzlichen Massnahmen und die Auslagerung wurde ein zusätzlicher Kredit notwendig. An der Gemeindeversammlung vom 13. Dezember 2017 wurde der zusätzliche Kredit für die Erweiterung des Umbauprojekts Verwaltungsgebäude im Betrag von CHF 1‘002‘000 bewilligt. Das Gesamtprojektvolumen umfasste neu den Betrag von CHF 1‘882‘000 ohne den Projektierungskredit über CHF 80‘000 aus dem Jahr 2016.

Im April 2018 wurde der laufende Auftrag zur Umbauplanung der beauftragten Architektengemeinschaft gekündigt. Die Planung war bis und mit Baugesuch fertig. Auf Antrag des Bauverwalters Martin Zweifel hat der Gemeinderat in seiner Sitzung vom 14.05.2018 das Umbauprojekt gestoppt, da die prognostizierten Kosten für den Umbau der Gemeindeverwaltung die bewilligten Kredite von CHF 1.88 Mio. deutlich überschritten hatten. Am 27. August 2018 beschloss der Gemeinderat die Einsetzung einer neuen Projektsteuergruppe Umbau und damit die Lancierung eines neuen Umbauprojekts. In der Folge wurde mit Unterstützung durch Urs Giger (Büro Ritter - Giger - Schmid) ein umfassendes Pflichtenheft für das neue Projekt entwickelt.

Neues Umbauprojekt

Im Juli 2019 erteilte die Projektsteuerungsgruppe nach ausgewerteter Ausschreibung dem Architekturbüro Kunz + Jeppesen (K+J) den Auftrag, auf Grundlage des vorhandenen Pflichtenhefts ein Vorprojekt zu erarbeiten.

Die Abrechnung des gescheiterten Umbau Projekts wurde dem Gemeinderat am 12. August 2019 präsentiert. Die Aufstellung über die Kosten der geleisteten Architekten- und Fachplaneraufwendungen sowie aufgelaufene Kosten für Miete und Einrichtung zeigten einen Abschreibungsbetrag von CHF 380‘212 (Miete bis Juli 2018 gerechnet). Die Schlussabrechnung des abgebrochenen Umbauprojekts wurde genehmigt und der Gemeindeversammlung zur Kenntnis gebracht.

Der Gemeinderat hat am 9. Marz 2020 das Vorprojekt geprüft und zur Überarbeitung an die Steuergruppe zurückgewiesen. Am 18. Mai 2020 wurde das überarbeitete Vorprojekt mit zwei Aufträgen an die Projektleitung einstimmig genehmigt. Erstens sollte eine Wirtschaftlichkeitsprüfung für eine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach der Verwaltung durchgeführt werden. Zweitens wurde ein Nachweis zur Güte der bereits erfolgten Sanierung des Dachs eingefordert.

Inhalte des neuen Projekts

Beim geplanten Umbau des Verwaltungsgebäudes werden keine wesentlichen Eingriffe in die Statik vorgenommen, sondern auf Basis der bestehenden Gebäudestruktur die Räumlichkeiten erneuert und angepasst. Der Zugang für die Öffentlichkeit beschränkt sich auf das Erdgeschoss, in welchem sich Empfang und die Einwohnerkontrolle befinden. Ebenfalls liegt im Erdgeschoss ein Sitzungszimmer mit Nachtzugang für die Kommissionen. Besuche in die Verwaltungsabteilungen bedürfen einer vorgängigen Terminvereinbarung. Angemeldete Besucherinnen und Besucher werden von zuständigen Mitarbeitern am Empfang abgeholt. Grosse Aufmerksamkeit wurde den Raumansprüchen, der Nachhaltigkeit, der Nutzungsdauer und den energetischen Gesichtspunkten geschenkt.

Im Detail sind folgende Massnahmen geplant:

  • Untergeschoss / Keller: Zusätzlicher Stauraum wird geschaffen, zudem der bestehende Reinigungs-/Lagerraum für ein zukünftiges Heizungsprojekt (Wärmeverbund, Pellet- oder Schnitzelheizung) vorbereitet und der Velokeller zu einem öffentlichen WC umgenutzt.
  • Erdgeschoss (Kundenzone, Schalter und Sitzungszimmer: Das Erdgeschoss weist ein neues Eingangskonzept mit zusätzlicher Schiebetüre auf. Im Innern wird eine zeitgemässe Kundenzone erstellt. Auch gibt es ein neues Sitzungszimmer mit Nachtzugang für Kommissionen. Der Empfangsbereich wird heller, grösser und kundenfreundlicher. In der Einwohnerkontrolle werden Diskretzonen erstellt. Insgesamt wird auf allen Stockwerken ein neues Sicherheitskonzept umgesetzt. Im Erdgeschoss befindet sich ferner ein separates Besprechungszimmer (bspw. für Bestattungsgespräche) und ein Reservebüro z.B. für Mitglieder des Gemeinderates. Das Kunden-WC wird renoviert.
  • 1. Obergeschoss (Präsidium, Personalbüro, Zentrale Dienste, Aufenthaltsraum): Das Raumkonzept wird den Bedürfnissen der Abteilungen angepasst. Es gibt ein Grossraumbüro, ein Besprechungszimmer, einen zentralen Drucker und einen bedarfsgerechten Aufenthaltsraum sowie neue WC Einheiten.
  • 2. Obergeschoss (Bauverwaltung): Das Raumkonzept wird den Bedürfnissen der Bauverwaltung angepasst. Zentral angeordnet werden Drucker und Plotter. Ferner gibt es ein grosses Sitzungszimmer, Magnetwände, Garderobe und neue WC Einheiten.
  • 3. Obergeschoss (Finanzverwaltung): Das Raumkonzept wird den Bedürfnissen der Finanzverwaltung angepasst. Zentral angeordnet wird der Drucker. Die WC-Einheit wird erneuert und zudem eine Dusche eingebaut.
  • Haustechnik: Die Elektro- und EDV-Installationen werden komplett zurückgebaut und ersetzt. Das Beleuchtungskonzept wird energiesparend auf LED ausgerichtet. Das ganze Gebäude wird mit W-LAN abgedeckt. Die Nasszellen werden fachgerecht zurückgebaut und erneuert. Im ganzen Gebäude wird ein Brandschutz inkl. Brandmeldung nach den gesetzlichen Vorschriften umgesetzt. Materialien für Böden und Wände werden zeitgemäss ausgewählt, dabei die Akustik berücksichtigt und das Gebäude auf die einheitliche Schliessanlage der Gemeinde umgestellt.
  • Fenster: Alle Fenster werden durch zeitgemässe Minergie-Modul Fenster ersetzt.
  • PV-Anlage (wurde geprüft, ist nicht Bestandteil des Antrags): Auf den Einbau einer Indach-Anlage mit einer zu erwartenden Eigenbedarfsabdeckung von 75% wird verzichtet.
  • Fassade: Die Fassade wird gereinigt und gestrichen. Die Halterungen der Schlagläden werden kontrolliert und repariert und die Schlagläden einheitlich gestrichen.
  • Umgebung: Eine behindertengerechte Rampe soll vom Parkplatz bis zum Eingang führen. Beim Parkplatz wird ein Velounterstand errichtet.

 

Kosten

Aufgrund der Berechnungen gemäss Vorprojekt lassen sich die Kosten für den Verwaltungsumbau auf CHF 2‘803‘000.-- ohne PV-Anlage bzw. 2‘853‘000.-- mit PV-Anlage +/- 15% inkl. MwSt. beziffern. Sie stellen sich wie folgt zusammen:

Vorbereitungsarbeiten CHF 163'000
Gebäude CHF 2'508'000
Umgebung CHF 100'000
Baunebenkosten CHF 32'000
Total ohne Photovoltaikanlage CHF 2'803'000
Photovoltaikanlage CHF 50'000
Total mit Photovoltaikanlage CHF 2'853'000

 

Ausblick

Die Gemeindeverwaltung Dornach gehört weiterhin ins Zentrum der Gemeinde. Die Planung beruht auf einer Nutzungsdauer von 15 - 20 Jahren und wird sowohl den technischen und energetischen Entwicklungsaspekten, als auch den künftigen Platzbedürfnissen im Verwaltungsgebäude gerecht.

Auf den Ersatz der Liftanlage kann verzichtet werden, da sie sich in einem sehr guten und gepflegten Zustand befindet. Die bestehende, 10 Jahre alte Gasheizung muss ebenfalls nicht ersetzt werden, da mit einer Lebenserwartung von weiteren 10 bis 15 Jahren zu rechnen ist. Zukünftige Wärmeerzeugungsprojekte (Holzschnitzelheizung, Wärmepumpe, Wärmeverbund) werden von den zuständigen Fachgremien (OPK, UVEK, Bauverwaltung) laufend beurteilt.

Obwohl die Wirtschaftlichkeitsprüfungen von zwei verschiedenen Energieberatungsbüros zu einem vergleichbaren Resultat kommen, hat sich die Steuergruppe Umbau gegen die Realisierung einer PV-Anlage entschieden. Ausschlaggebend dafür waren die höhere Gewichtung des Ortsbildschutzes, mögliche Verzögerungen bei der Baubewilligung und die zusätzlichen Kosten. Der Gemeinderat folgte knapp der Empfehlung der Steuergruppe, auf die PV-Anlage zu verzichten. Letztendlich liegt es in der Hand der Bevölkerung die zusätzlichen Kosten für eine Photovoltaik Anlage zu bewilligen.

Die Bushaltestelle vor der Gemeindeverwaltung wird in naher Zukunft vom Kanton behindertengerecht projektiert und umgebaut. Ein verbindlicher Termin steht noch nicht fest. Die damit verbundenen Umgebungsanpassungen (Abriss Wartehäuschen und WC-Anlage, Neubau Treppenaufgang) werden mit dem Kanton koordiniert und in einem separaten Projekt umgesetzt.

Zugehörige Objekte